Category: Sandorių atranka

Turto vertinimo ataskaitos pradžia prasidės nuo filtrų pasirinkimo lango:

Filtrų lango funkcija: padėti atrinkti panašiausius į vertinamą turtą sandorius. Patogumo dėlei, dalis filtrų užpildyta standartinėmis reikšmėmis, kurias galite keisti. Siaurinkite ar plėskite filtrus, priklausomai nuo to, kiek numanote gali būti teritorije kandidatų panašių sandorių. Mūsų rekomendacinės gairės – sukonfiguruoti filtrus taip, kad rezultatuose būtų apie 20 – 50 sandorių. Jūsų organizacijos gairės gali skirtis.

Dialogo viršuje yra svarbiausi, baziniai filtrai. Jie koreguos paieškos užklausą perduodamą registrų centrui.

Ekrano apačioje turime išplėstinius filtrus. Tai yra priemonė pagerinti filtravimo patirtį, net jeigu filtro galimybės nėra registrų sistemoje. Šiuo atveju paieška taikoma pagal jūsų įsigytų sandorių kokybinius kriterijus. Jeigu sandorio nesate įsigyję, bet esatę pritaikę išplėstinio filtro kriterijų, jis nebus įtrauktas į paieškos rezultatus.

Baziniai filtrai

Įrankis parinks rekomenduotinas ploto ir statybos metų rėžius panašių sandorių atrankai. Įrankis taip pat parinks numatytą verčių zoną pagal tai, kur patenka vertinimas turtas. Standartiškai bus parenktas vienų metų sandorių laikotarpis. Visus šiuos standartinius parametrus galite keisti.

Verčių zonų filtro redaktorius

Paspauskite ant pieštuko mygtuko ir pasirinkite norimas zonas bakstelėje pele. Paspadus dar kartą, zoną bus atžymėta:

Sandorių laikoitarpio redaktorius

Šis nustatymas leis pasirinkti kokio senumo įtraukiami sandoriai į paiešką. Vertinimo gairės nurodo, kad leidžiama naudoti iki 3 metų sandorius, bet jeigu situacija leidžia (t.y. toje vietoje yra sandorių), rekomenduojame rinktis trumpesnį laikotarpį – standartiškai pastarųjų metų.

Laikotarpio intervalą rinkitės iš trijų standartinių nustatymų, arba rinkitės kalendoriuje:

Išplėstiniai filtrai

Jeigu esate sukaupę gana išsamią sandorių bazę dominačioje teritorijoje, ujums gali būti naudingi išplėstiniai filtrai, kurie leidžia filtruoti pagal kitus kokybinius turto kriterijus – konstruktyvą, aukštą, įrengimo lygį.

Norėdami pritaikyti išplėstinius filtrus, išskleiskite išplėstinių filtrų meniu ir pasirinkite jums aktualius filtrus.

Sukonfiguravus filtrus, pradėkite sandorių paiešką paspaudę “Ieškoti sandorių. Pasibaigus paieškai ir sistemai atvaizdavus rezultatų skaičų, atvaizduokite juos žemėlapyje spustelėje dar kartą:

Galite atkreipti į RC sandorių rezultatų suvestinę apačioje. Ji pateikia statistiką apie paieškos rezultatus:

• Įsigyti sandoriai. Kiek sandorių atitiko filtrus ir juos esate įsigiję.
• Neįsigyti sandoriai. Kiek sandorių atitiko filtrus, bet dar nesate jų įsigyję.
• Kiti. Kiek sandorių neįtraukta, nes netinkami skaičiavimams (pvz. du ar daugiau butų viename sandoryje be vertės atskyrimo).

Sukonfiguravus filtrus, kad jie atvaizduoja norimą sandorių kiekį, pratęskite vertinimą kitame žingsyje – panašiausių sandorių atranka žemėlapyje.

Tai greičiausiai svarbiausias langas, kuriame matysite paieškos kriterijus atitikusius geokoduotus (t.y. identifikuotus žemėlapyje) sandorius žemėlapyje ir sąrašo režime.

Žemėlapyje matote sandorius, kurie pagal adresą identifikuoti žemėlapyje. Kairėje matote sandorius sąrašo režime. Jeigu yra turima informacija, taip pat rodoma sandorio identifikavimo informacija šalia (nuotraukos ir pan.).

Atkreipiame dėmes. Valuations.lt produkte žemėlapio ir sąrašo režime visada bazė yra sandorių informacija. Kartais skelbimų paveikslėliai gali suklaidinti. Identifikuota skelbimų informacija pateikta kartu su sandorių informacija, kad jums būtų greičiau atrinkti palyginamuosius sandorius.

Patarimas! Dažnai galima identifikuoti sandorį (apytikslę kainą, įrengimo būklę) pagal paieškos bazinę informaciją. Dėl to, kartais nereikia pirkti sandorio, jeigu pagal identifikavimo informaciją panašu, kad jis nebus palygintinas.

Grįžkime prie kitų žemėlapio elementų. Interaktyviame žemėlapyje matote sandorius kartu su lyginamuoju objektu. Apačioje pateiktas žemėlapio fragmentas ir legenda aprašo galimas sandorių būsenas:

Juodas namelis indikuoja vertinamą objektą. Jo informaciją visada matote ir navigacijos viršuje.

Mėlynai žymimi įsigyti sandoriai. Tamsiai mėlyna žymima į palyginamųjų lentelę įtrauktas sandorius. Į skaičiavimus įtrauktus sandorius matote ir sąrašo režime (3 – praeitoje grafoje)

Baltai pažymėti sandoriai – kandidatai, kurių dar nesate įsigyję, bet jie atitiko paieškos kriterijus.

Specialią žalią varnelę turi identifikuoti sandoriai, t.y. kurių informacija papildo skelbimų ar naujų projektų informacija.

Veiksmai žemėlapyje

Susipažinkite su kitais galimais veiksmais navicacijos veiksmais žemėlapyje:

Žemėlapio ir ortfoto režimus keiskite pagal situaciją. Ortofoto žemėlapis patogus atpažinti pastatams ar įsijungti Google Street View.

Jeigu reikia priminimo, galite atsidarykite (i) legendą ir prisiminkite ką reiškia skirtingi žymeklių žymėjimai.

Apibrėžtos teritorijos įrankis yra mūsų šveicariškas peilis – naudinga priemonė įvairioms situacijoms. Tai yra tiksliausias būdas pasirinkti darbinį kontekstą ir teritoriją – pagal ją galėsite išeskportuoti, pirkti vienu kartu, ar filtruoti sandorius.

Jeigu nusklinkote per daug žemėlapyje ir pasiklydote, grįžkite paspaudę namelio simbolį.

Keiskite mastelį pagal poreikį paspaudę “+” ar “-” mygtukus.

Svarbu: atkreipkite dėmesį, kad keičiant mastelį dinamiškai atnaujinamas sandorių sąrašas kairėje pagal numatytą rikiavimo būdą. Taip pat matyti, kad atsinaujina ir patenkančių sandorių kiekis. Tai yra būdas kaip pamatyti panašiausius sandorius ekrane matomiems sandoriems.

Patarimas. Jeigu žemėlapyje akttyvuosite “Žymėti plotą” įrankį, sąraše bus rodomi tik į polygoną patenkantys sandoriai. Tai patogu kai reikia norite dirbti tik sandoriais patenkančiais į tam tikrą teritoriją.

Sandorių informaciją galite peržiūrėti dviemis būdais: per žemėlapį, arba sąraše.

Pradėkime nuo žemėlapio. Šį sandorių peržiūros būdą rekomenduojame rinktis, jeigu manote, kad panašiausi sandoriai greičiausi bus šalia vertinamo objekto.

Jeigu sandoris įsigytas, paspaudę ant namelio matysite išsamesnę informaciją, kurią galite dar išplėsti kontekstiniame menu. Atkreipiame dėmesį, kad jeigu adresas identiškas, sandoriai bus atvaizduoti karuselėje – viaikščioti tarp sandorių galite pasitelkę rodyklėmis pažymėtus mygtukus.

Jeigu sandoris neįsigytas, bus rodoma dalis informacijos (t.y. ta, kuria pateikiama iš paieškos per registrų centrą rezultatų).

Jeigu sandoris identifkuotas (žalia ikonėlė), matysite papildomos informacijos:

Sandorius galite matyti ir sąrašo režime. Tipinei situacijai aktualiausia bus “Kiti panašūs sandoriai” skiltis, kuriame rodomi panašiausi sandoriai.

Sandoriai surikiuoti taip, kad viršuje būtų kuo mažiau skirtumų nuo palyginamojo objekto turintys sandoriai. Jūs taip pat galite naudoti naudoti rodomą automatiškai apskaičiuotą pataisą pvz. [+5%] kaip indikatorių kiek skiriasi kokybiniai rodikliai.

Tam tikrose situacijose gali praversti ir kiti sandorių rikiavimo būdai: naujausi sandoriai (t.y. viršuje neseniai įvykę) ir didžiausia vertė po pataisų (t.y. tie, kurie leis pagrįsti maksimalią vertę vertinam turtui).

Atradę patikusį sandorį sąrašo režime, paspauskite ant informacinės kortelės – tai sufokusuos objektą žemėlapyje.

Sąrašo režime prie sandorių matysite kontekstinį meniu (pažymėtas trimis taškiuko simboliais ⋮ ), kuriame galite rasite įrankius sandorio pilną informaciją, rodyti suderinimo su skelbimo informaciją, pastabas ir kita.

Susipažinus su būdais, kaip peržiūrėti sandorius, kitas vertinimo žingsnis sudėti panašiausius sandorius į palyginamojo lentelę skaičiavimams atlikti.

Aptarsime, kaip koreguoti į palyginamuosius įtrauktus sandorius.

Ekrano kairėje rodomi du sąrašai: į skaičiavimus įtrauktų sąndorių krepšelis (pradžioje tuščias) ir neįtraukti kandidatai. Atliekant vertinimą tikslas yra sudėti į krepšelį bent 3 į vertinamą objektą panašius įvykusius sandorius.

Pliuso (+) ar minuso (-) ženklų pagalba, galite įtraukti ar išimti sandorius į palyginamųjų lentelę. Tai galite daryti tiek žemėlapio, tiek sąrašo režime:

Atkreipiame dėmesį, kad keičiant palyginamųjų sandorių krepšelio sudėti, turto apskaičiuota vertė (su lygiais svertiniais svoriais, su automatiškai suskaičiuotomis pastabomis) atsinaujina interaktyviai. Nėra ribojimų kiek sandorių gali būti įtraukta į skaičiavimus – žinoma turi būti bet 3, bet gali būti ir 10.

Sudėtą sandorių krepšelį visada galite peržiūrėti palyginamosios lentelės režimu, paspaude ant mygtuko “Peržiūrėti” navigacijos juostos viršuje.

Pastaba. Dažnai finansinės institucijos rekomenduoja, kad į skaičiavimus įtraukti sandoriai per daug nesiskirtų vienas nuo kito vieneto (t.y. kvadrato kainos) verte . Esant tokiai situacijai, mūsų įrankis rodys įspejimą vertintojui:

Susipažinus kaip konstruojamas panašių sandorių krepšelis, toliau skaitykite kaip detaliau kaip koreguoti standartiškai pritaikytas pataisas.

Tai yra priemonė atlikti kontekstinius veiksmus: atsisiųsti sandorius pasirinktoje teritorijoje, atfiltruoti, nusipirkti visus patenkančius. Apžvelgsime kaip naudoti kiekvienoje situacijoje.

Eksportas: atsisiųsti sandorius pasirinktoje teritorijoje

Kartais gali atsirasti poreikis atsisiųsti išfiltruotus sandorius XLS faile. Tai lengviausia padaryti pasinaudojus teritorijos žymekliu įrankiu. Pažymėjus aktualią teritoriją ir pasirinkus atsisiuntimą iš atsiradusiu meniu, atsisiųsti XLS bylą.

Atkreipiame dėmesį. Gali būti, kad turite įsigyje ne visus sandorius toje teritorijoje. Eksporto funkcija įtrauks tik turimų sandorių informacija. Taip pat primename, kad žemėlapyje rodomi sandoriai su pritaikytais filtrais – esant reikalui juos nuimkite.

Naudoti pažymėtą teritoriją kaip filtrą

Galima situacija, kai standartinis verčių zonų filtas per stambus ir norėsite tiksliau sukonfiguruoti kas patenka į kategoriją. Tuomet galite naudoti pažymėtos teritorijos įrankį, kuris aktyvuos papildomą geografinės vietos filtrą, kuris bus aktyvus darbo metu.

Pirkti visus

Kartais, gali prireikti įsigyti visus sandorius norimoje teritorijoje. Tuomet pažymėkite norimą teritoriją ir aktyvuokite veiksmą per kontekstinį meniu.

Įspėjimas. Atsiminkite, kad sandorių pirkimas yra organizacijai organizacijai kainuoja, tad įsitikinkite kad jūsų užduočiai tikrai reikalingas šis veiksmas. Prieš įsigijant visus patenkančius sandorius – rodysime įspėjimą. Jeigu reikalinga papildoma apsauga, galite uždėti sandorių pirkimo limitus kiekvienam vertintojui.

Dalis sandorių registruojami kartu: parkingas su butu ir pan. Suma dažnai neskirstoma registrų centro įrašuose, todėl atkreipkite dėmesius į tokius sandorius. Snadorių juostoje jie turi “P” (parkingas) ir “S” (sandėliukas) žymas:

Įtraukus tokį sandorį į skaičiavimų, palyginimo lange mūsų skaičiuoklėje įrašykite ekspertiškai įvertintą parkingo kainą. Ji bus atimta iš skaičiavimų. Patogumo sumetimais rodome į bendrą sandorį įtrauktų turtų (parkingų, sandėliukų) plotus.

Valuations.lt įrankyje esame numatę įsirašyti pastabas prie sandorių – pvz. informuoti kitus kolegas, kad pasigilinote į situaciją ir manote kad sandoris netinkamas skaičiavimams:

Jeigu norite papildomai atkreipti dėmesį apie sandorį – galite naudotą raudoną plytos žymeklį. Kitas nekritines, bet vertintojam aktualias, pastabas ir komentarus galite įrašyti “Kiti duomenys” skiltyje. Pastabų skiltį rasite sandorio kontekstiniame meniu:

Turto vertinime ataskaitoje turi būti parinkti bent trys panašūs sandoriai. Išskaičiavus kvadrato kainą ir pritaikius pataisą tipiškai naudojami vienodi svoriai – t.y. naudojamas kv. kainų vidurkis, iš kurio sudauginus iš ploto išskaičiuojama vertinamo turto vertė.

Vertinimo produkte esame numate galimybę pakeisti svorius (t.y. 33% – 33% – 33%). Svorių redaktorių galima iškviesti palyginamųjų lentelėje paspaudus redagavimo mygtuką ties procentuote:

Ši galimybe naudinga kai norima (ir galima pagrįsti) akcentuoti vieno ar kelių sandorių svarbą, pvz. jie labiau atspindi rinkos situaciją dėl mažesnių lokacijos, sandorio datos ar kitų skirtumų.

PAVYZDYS. Pirmajam sandoriui taikysime svorį 2, kitiems – po vieną. Tad procentuotė išsidėlios 50% – 25% – 25%.

Vienas svarbiausių pirmųjų žingsnių – panašių sandorių filtravimas. Pradinei sandorių atrankai rekomenduojame fokusuotis į šiuos kriterijus:

• Turto plotas
• Turto statybos metai
• Sandorių lokacija

Šie filtrai turės nustatytasias reikšmes, kad į pagal standartiškai nustatys filtrus patektų nei per didelis, nei per mažas sandorių – kandidatų kiekis.

Sandorių inentifikavimas yra NT vertintojų naudojama metodologija,
leidžianti papildyti registruose saugoma informaciją apie sandorį papildomais duomenimis.

Identifikavimas pagal skelbimus. Sandorį galima identifikuoti pagal skelbimus, atsižvelgiant į sandorio įvykimo datą ir geografiją. Skelbimų informacijoje galima rasti šią papildomos informacijos leidžiančios geriau įvertinti turto:

• Įrengimo lygį
• Aplinkos, vaizdo parametrus;
• Ar turtas turi balkonų, terasų;
• Ar turte įvyko aukcionas ar nuolaida nuo prašomos kainos;

Identifikavimas pagal pirminę rinką. Vystytojų parduodami objektams dažniausiai pirmiausia sudaroma preliminari sutartis, o pasibaigus statyboms – tipiškai po metų ar kelių, sudaroma galutinė notarinė sutartis.

Šioje sutartyje išlaikoma preliminarios sutarties išlaikyta kaina, kuri pasikeitus rinkos situacijai, gali nebeatspindėti realios rinkos situacijos. Tokiais atvejais rekomenduojama atsižvelgti į rezervacijos datą ir nebūtinai įtraukti tokius sandorius.